一字之差，千万之别

                        ——案说合同的重要性

陈君尧

案情概况

本案被告深圳安某公司（下称被告）与另一公司合作开发位于深圳市罗湖区某繁华地段的一栋楼高八层的房产。该栋房产建成后，由于被告急需寻找资金交付该栋房产应缴的地价款，经人介绍将该栋房产整体作价转让给本案第三人，并与该第三人签订了房产转让协议。第三人因拖欠本案原告中国某深圳公司（下称原告）7300多万元的债务，于2000年12月6日与原告签订了《还款总协议书》，约定将该栋房产抵债给原告，原告代第三人垫付该栋房产的地价款。同日，被告，原告、第三人三方经协商签订了长达十多页、内容详尽的《房产转让协议》，约定被告愿意将其开发的该栋房产全部转让给第三人，第三人愿意将该栋房产作价为人民币19782420元抵债给原告；价款支付条款约定，被告同意本次转让的所有转让款和交易税费由第三人代原告支付、原告不向被告支付任何转让价款和有关交易税费，原告同意第三人依据本协议规定代其支付的标的房地产转让价款作为抵冲第三人的部分欠款；三方同时约定，原告代第三人向被告支付该栋房产的应缴地价款人民币710万元。前述《房产转让协议》签订后，原告向被告支付了地价款，被告取得了该栋房产的《房地产预售许可证》。2001年12月25日原告与被告就该栋房产逐套签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定付款方式为一次性付款，被告须于2002年12月31日前将房产交付给原告，逾期应支付逾期交房违约金；原告应向被告支付购房款，逾期原告应向被告支付逾期付款违约金，而且被告有权单方解除本合同。在该栋房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》办理备案登记过程中，因被告欠他人债务有十七套房产被法院查封。为了解决剩余的此十七套房产的房产买卖备案登记事宜，2002年9月20日，原告与被告再经协商又签订了《协议书》，由原告依据该《协议书》约定向被告借款人民币200万元以解决十七套房产的解封。十七套房产解封后，双方办理了十七套房产的备案登记。至此，原告通过房产登记机关办理房产买卖备案登记取得了被告开发的该栋房产的准产权。在办理前述房产备案登记过程中，原告以第三人未完全履行双方于2000年12月6日签订的《还款总协议书》约定的还款义务为由，向深圳市中级人民法院对第三人提起诉讼，深圳市中级人民法院于2002年5月27日出具《民事调解书》，明确第三人以被告开发的该栋房产抵偿债务人民币19782420元给原告。被告转让该栋房产后，仅收到原告支付的前述地价款及借款合计人民币900多万元后，因未收到其他任何房产转让款遂拒绝向原告交付该栋房产，而第三人又突然下落不明。由于原告未能接收房产使用，原告为维护其权益，以签订的《房地产买卖（预售）合同》为权利主张的主要依据向法院对被告提起诉讼，要求法院判决被告按前述合同交付该栋房产、办理该栋房产的房地产证并支付逾期交房违约金数百万元。

代理与判决

原告在诉讼中主张，其与被告签订的该栋房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，且经产权登记机关备案登记，被告应按合同约定履行交房办证义务及承担支付逾期交房违约金的民事责任；前述房地产买卖合同项下约定的房款，由于本案第三人拖欠其巨额债务，被告在将房产转让给第三人后，已同意第三人将房产抵债给原告，以抵偿第三人所欠原告部分债务，深圳市中级人民法院生效的民事调解书也对此予以确认，因此原告无须另行向被告支付任何购房款；合同项下的房款，被告应向第三人追索，与原告无关。鉴于本案涉及到房产转让、欠款借款债权债务等法律关系及诸多法律问题，案情极为复杂，原告的前述主张也与本案各方签订的协议、合同等证据反映的事实基本相符。被告经多方咨询有关法律专家，均认为本案胜诉不大，致使被告深陷失房失款的经营危机而惶恐不安。

被告同几经辗转，由其法定代表人亲自找到笔者央求笔者亲自代理诉讼。笔者听完案情简单汇报并询问了几个关键情节后，答应对本案予以研究后再予回复是否代理。鉴于若被告败诉将面临交房而收不到购房款的经济损失（备注：第三人已下落不明，不但仍欠原告巨额债务未能清偿，而且也无财产可供执行。被告与第三人打索要房款的官司，即使胜诉，也是一纸空文），确实有失公平，而且本案难度较高，激发了笔者好打抱不平及代理求胜的本性。经仔细认真地研究本案有关协议、合同尤其是长达十多页极为详尽的本案三方当事人签订的《房地产转让协议》，以及我国《合同法》中关于债务抵销、债务转移、第三人代为履行等法律规定后，笔者认为：1、本案纠纷的始作佣者是本案第三人，第三人为了清偿其拖欠原告的巨额债务，利用被告为筹措地价款而急需转让房产的心态，采用“空手套白狼”的手法将尚未支付价款的房产抵债给原告，本案第三人是本案其他当事人的加害人，负有不可推卸的道德责任和法律责任；2、根据原告与第三人长期存在巨额债权债务关系以及他们双方通过法院调解确定以本案讼争房产抵债的事实，不能排除原告与第三人恶意串通将债务转移给被告负担的可能，这为笔者在道德上将讼争房产的付款义务归责于原告奠定了良知基础；3、抓住原告起诉被告是以双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》为依据的事实，排除复杂法律关系的纷扰，确定本案争议的法律关系，即本案争议解决的是原告与被告依据前述合同形成的房产买卖合同关系，以此法律关系确定双方的权利义务；4、根据前述《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，原告是买房人，被告是卖房人具体明确，以此确定原告应承担向被告给付房款的民事责任；5、虽然根据《房产转让协议》的约定，本案的购房款应由第三人支付，但第三人的付款是代付性质，属于我国《合同法》上规定的第三人代为履行情形。根据《合同法》第六十五条的约定，第三人未支付购房款的，作为涉案房产购房方的原告应向涉案房产的出卖人被告承担违约责任；6、《还款总协议书》虽然约定被告将涉案房产转让给第三人，第三人将房产抵债给原告，但未约定第三人将所欠原告的债务转移给被告承担，也未约定被告因欠第三人债务而将涉案房产抵偿给第三人。因此，根据我国《合同法》第八十四条、第九十九条的规定，被告同意第三人将涉房产抵债给原告并不构成债务转移和债务抵销，原告作为涉案房产的实际购买人，仍应承担支付购房款的民事责任；7、原告与第三人通过深圳市中级法院以调解书的形式确定本案涉案房产抵债给原告，但因第三人未取得前述房产的物权，也未涉及房款支付，故该生效的民事调解书不足作为原告免除付款责任的抗辩依据；8、根据原告与第三人签订的《还款总协议书》以及各方签订的《房产转让协议》中关于原告代第三人向被告支付地价款的约定，被告收取的地价款属于原告代第三人支付性质，与本案购房款无关，若原告要主张该笔价款，依法应向第三人另案主张，第三人再向被告追索；被告依据《协议书》向原告借取的200万元的事实，使原告与被告另行形成了借贷的民事法律关系，应另案解决，与本案无关。

基于上述的分析，笔者答应了被告委托请求，并果断地制定了代理诉讼策略方案：紧抓原告与被告签订《《深圳市房地产买卖合同（预售）》形成的法律关系，以原告未履行给付房款义务已构成违约为由，提出反诉。要求解除双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以达到收回涉案房屋的目的。关于已收取的地价款及借款，由原告另案起诉向被告追索。这一方案不但可以达到收回房屋避免房款落空的目的，而且就解决地价款及借款的清偿问题赢得了主动权。笔者对本案的分析研究及制定的诉讼策略方案，使被告看到了希望，全力配合支持笔者的应诉诉讼工作。

虽然原告是中字头的国有大企业，具有广泛的背景和资源。但是，法律是公正的！本案经一审法院审理，判决驳回原告要求被告交房办证及支付逾期交房违约金的诉讼请求，支持被告解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》的反诉请求。原告不服一审判决，向深圳市中级人民法院提出上诉，案经该院审判委员会讨论通过，判决驳回原告的上诉请求，维持了一审判决。原告对二审判决仍然不服，依法提请检察院抗诉，但最终仍确定一、二审判决是正确的。两级法院对本案的判决，均采纳了笔者分析归纳的观点。即主要认定第三人的付款行为属于合同法规定的第三人代为履行行为，第三人未履行代付义务的，作为实际购房人的原告应承担给付房款的民事责任。本案经过一年多的诉讼，实现了笔者制定的诉讼策略方案所要追求的目的，为被告挽回了1000多万元的经济损失。近期获悉，被告将收回的该栋房产另行设计装修出售，增值近三倍。为了感谢笔者的努力和付出，在收回该栋房产后，安某公司按与笔者所在律师事务所签订的代理合同的约定要将在收回房产中作为奖励的两套房产交付给笔者，被笔者婉拒。公平正义、案件代理成功的满足感及委托人的尊重配合和诚信，才是笔者所看重的！

启示与思考

实际上，本案胜诉的原因在于：一是从本案纷繁交织的复杂法律关系中抓住关健的法律关系以确定本案当事人的权利义务；二是弄清本案第三人在房款支付中的法律责任。后者至关重要，是确定被告能否收回涉案房屋的关健。笔者在审查本案过程中，由于被告在《房产转让协议》中已同意第三人将房产抵债给原告，且同意房款由第三人支付，按常理原告确无需再向被告付款。但原告、第三人与被告签订的《房产转让协议》约定的房款支付条款中的“代”字使被告绝处蓬生。如果没有“代”字，付款条款的内容将变成“被告同意本次转让的所有转让款和交易税费由第三人支付”。如此一来，将无法明确适用《合同法》第六十五条的规定，确定第三人的付款责任为代为履行性质，而将构成房款债务转移的法律后果。相对于原告而言，通过第三人取得被告房产抵销其应收债权，而将房款给付义务转移给第三人是其出发点和目的，但由于其聘请负责起草查审《房产转让协议》的人员对本案法律关系界定不清，对债务代为履行、债务抵销、债务转移的法律理解及认识错误，导致产生了缔约目的落空的严重后果。相反，如果对“代”字产生的法律后果认识不足，如果对本案涉及的法律关系及法律问题没有深刻的把握和理解，如果在诉讼过程中没有一定的诉讼经验和技巧，就如其他法律专家的判断一样，被告胜诉的可能不大。

笔者代理被告取得本案胜诉成功后，知悉的商界、法律界朋友均戏称笔者为“一字大状”，以合同的一个字打回了位于繁华地带的一栋房产，对此笔者颇感惶恐。笔者从1988年大学毕业开始至今长达二十几年的律师执业生涯中，不乏精彩成功的案例，本案的代理成功仅仅是其中一例而已。但是，相对于从事经营的商界朋友而言，本案却颇为深刻地说明：

一、合同是避免损失的根本保障。合同的起草及审查应委托专业人士完成，尤其是重大交易或重大项目的合同即使需支付不菲的法律服务费用，更应委托精通法律、经验丰富的资深专业人士负责，以期取得纠纷发生时解决的主动权。在实践中，相当多的企业（包括企业家）基于感情因素和法律服务成本支出的考虑，往往为了省事或不舍得支出法律服务费用而忽视合同的重要性。一旦纠纷发生，即使再花费巨额费用，由于合同约定存在的瑕疵，也可能回天乏术。本案原告对合同起草、审查的行为充分说明了合同的重要性。

二、随着我国法制建设及司法机关制度建设的日趋进步、完善，案件纠纷的成败已由证据及法律观点所决定。现在，仍自以为有钱、有势、有关系而忽视证据及专业法律意见的重要性，将作茧自缚，自食苦果。

三、纠纷发生后，应慎重选择诉讼代理人。

※作者简介：陈君尧，中国国家专家网组织工作委员会法律专家；广东瑞特律师事务所主任、资深律师；深圳仲裁委员会仲裁员；深圳市潮汕商会法律工作委员会主任；深圳潮青委员会常务副主席。