《民法典》下的房产传承技巧

      《汉书·元帝纪》写道 ：“安土重迁，黎民之性。”

        房产，自古以来就是百姓最重视的财产种类。随着房产价值的不断上升，它在居民整体财富中的占比也越来越大。

        在财富管理与传承过程中，房产传承的重要性不言而喻。不过，房产作为一种不动产，相对于金融资产来讲，其传承更为复杂，传承方式、税费成本及应用规则也有很大不同。

        总的来说，对于房产这种高价值标的物来说，掌握《民法典》下的房产传承技巧，将能够获得事半功倍的效果。

遗产管理人制度的“繁”与“范”

        《民法典》在传承方面的一大亮点，是增设了遗产管理人制度的相关规定。根据《民法典》第一千一百四十五条的规定，未来的遗产继承需要有遗
产管理人的参与。

        对于房产继承来说，房主在世时可以在遗嘱中确定遗嘱执行人，继承开始后，遗嘱执行人自动成为遗产管理人 ；房主未确定遗嘱执行人，未来房主的继承人在继承房产时，也需要推选或者共同担任遗产管理人 ；即便是大家一致决定不继承这个房产了，民政部门或者村委会也将以遗产管理人的身份来履行相应的义务。

        那么，遗产管理人主要有哪些职责？他们在继承过程中都起到什么作用呢？

        对此，《民法典》第一千一百四十七条规定，遗产管理人应当履行下列职责 ：（1）清理遗产并制作遗产清单 ；（2）向继承人报告遗产情况 ；（3）采取必要措施防止遗产毁损、灭失 ；（4）处理被继承人的债权债务 ；（5）按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产 ；（6）实施与管理遗产有关的其他必要行为。

        通过上述规定，我们发现，遗产管理人将在继承过程中起到举足轻重的作用。在房产继承过程中，遗产管理人同样会发挥巨大的作用。

        在实践中，最常见的两种房产继承方式就是法定继承和遗嘱继承。

       《民法典》出台前，不论是法定继承还是遗嘱继承，要经历的必要程序无非是到公证处办理继承权公证后再办理房产过户手续，或者是直接到不动产中心办理继承过户。

        然而，《民法典》生效后，这个程序就更复杂了，家家户户在进行遗产继承时都需要安排遗产管理人，遗产管理人不仅要制作财产清单，还要处理被继承人的生前债权债务。此时，若被继承人的房产需要用来抵债，或者房产涉及抵押担保，房产继承就可能出现滞后或者失败的情况。

        另外，遗产管理人制度还可能带来其他的影响，即被继承人的税务清算问题。现阶段，《民法典》仅在第一千一百六十三条规定了法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人应当清偿税款债务，但未明确说明遗产管理人是否需要在处理债权债务问题、制作债权债务清单时将税款债务一并计算。

        也就是说，税务问题是否会由遗产管理人参与尚未明确。如果未来细化规定，要求遗产管理人在制作债权债务清单时将税款债务一并计算，那么年度汇算清缴的完成速度以及通常在下半年才交换回国内的海外金融账户涉税信息，就可能会影响到房产传承的效率。

        总体上，《民法典》生效后，房产继承需要经历的流程增多，同时也变得更加规范。《民法典》的相关规定也在“督促”着“有房一族”选择一个适合自己的房产传承方式，尽早对房产传承进行有效安排。

《民法典》下，六大房产传承之法

        在实践中，房产传承有多种手段，主要有 ：法定继承、遗嘱继承与遗赠、房产变现、房产交易与房产赠与、房屋居住权的设定、房产信托。

        这些传承方式各有特点，适合的人群各不相同，人们可以根据自己的实际情况进行选择。

        ●  法定继承
        ——适合继承人很少且 房产只有一套的家庭

        法定继承是指房主在世的时候没有留下遗嘱，也没有对房产传承进行其他安排，此时房产的继承就要按照法定的顺序和原则进行。

      根据《民法典》第一千一百二十七条的规定，配偶、子女、父母是第一顺序法定继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺序继承人，继承开始后，由第一顺序继承人继承财产，没有第一顺序继承人的，才由第二顺序继承人继承。

        根据《民法典》第一千一百三十条，同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等。举个例子，在法定继承中，假设 A 意外去世，去世时留下母亲和配偶及女儿三名继承人，那么 A 的遗产将由配偶、女儿、母亲每人继承 1/3。

        法定继承的优势在于，税费成本较低，无需提前进行安排，且由于法定继承通常为平均分配，继承人争执空间比较小。然而，在法定继承中，遗产只能按照法定分配的方式传给直系亲属，缺乏灵活性，除此之外，法定继承中还涉及继承权公证及遗产管理人的问题，继承开始后，程序相对复杂。

       与此同时，通过法定继承的方式传承房产存在一定的继承风险。

        在法定继承中，由于父母同样是第一顺序继承人，也会占有一定的房产份额。但此时的父母往往年事已高，在实践中，经常出现父母因为悲伤过度或是身体状况恶化，在财产分割开始前就去世的情况。一旦出现上述情况， 根据《民法典》第一千一百五十二条的规定，属于父母的部分房产将按照法定继承的方式转给父母的继承人，而这个继承人中并不包括孙子女和儿媳妇，也就是说，上述 A 去世后，法定继承分到母亲头上的 1/3 房产，将会分给 A的兄弟姐妹，而非 A 的配偶和女儿。

       所以，房主若希望通过法定继承来传承房产，就一定要慎重考虑上述因素。

        ● 遗嘱继承与遗赠
        ——适合继承人和睦且愿意承担继承风险的家庭
       遗嘱继承是指被继承人在世时立下了遗嘱，去世后由遗嘱中指定的继承人按照遗嘱的规定继承财产。然而，如果遗嘱中指定的“继承人”不是被继承人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，那么给到“外人”的遗产将算作遗赠处理。

        遗嘱继承和遗赠的最大区别在于，遗嘱继承中，法定继承人如果想放弃继承，要在遗产处理前，主动以书面的方式表明放弃继承，否则认定为接受继承。

        相比之下，由于在遗赠中拿到遗产的是法定继承人以外的“外人”，根据《民法典》第一千一百二十四条的规定，“外人”想要拿到遗产，要在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，否则视为放弃接受遗赠。

       举个例子。A 在遗嘱中规定，自己位于北京朝阳区的房子由儿子小 A 继承，自己所居住的位于北京昌平的房产赠与保姆 B。此时，小 A 想继承房产无需再作其他表示，然而保姆 B 要是想继承房产，就必须在知道受遗赠后的六十日内，明确表示接受遗赠。

        其实，保姆作为“外人”出现在遗嘱中并不常见，最常见的，还是爷爷奶奶在遗嘱中明确将房产传承给孙子女、外孙子女。

        根据《民法典》的规定，孙子女和外孙子女并非法定继承人，因此也属于遗嘱中的“外人”。如果房主希望将房产通过遗赠的方式传承给孙子女、外孙子女，那么，孙子女、外孙子女就要在知道受遗赠后的六十日内明确表示接受遗赠。

        通过遗嘱的方式传承房产有一定的优势。首先，遗嘱的订立相对简单，耗费成本较低。其次，遗嘱有利于明确可继承房产的范围，并使被继承人能够灵活分配房产。最后，通过遗赠的方式，还可以将房产传给法定继承人以外的人，与法定继承相比，扩大了房产受益人的范围。

        然而，在《民法典》下，遗嘱继承仍然需要经历遗产管理人及继承权公证程序，并且遗嘱内容需要在继承人之间公开，对家庭的隐私保护较弱，容易导致由于继承人对分配方式的不满而最终引起争议。

        ● 房产变现后使用现金进行传承
        ——适合家中有投资房产且房产升值空间不大的传承

        拥有多套房产的家庭，往往将购买房产看作是一种投资行为，然而房产传承除了涉及继承权公证、过户登记、遗产管理人等流程之外，还涉及一定的税费成本。同时，在某些一线城市，如北京等，其房屋租金回报率（年化租金与房价的比值）较低，预期增值空间不大的房产没必要过度持有。

        比如，某城市较好地段的中型房产购房款为 500万 -600 万元，乐观估计月租金为 1 万元，那么年租金占购房款总额的比例也仅为 2.4% 左右，更何况很多一线城市的租金回报率比 2.4% 还要低。

        因此，对于投资型房产，人们应当区别对待。增值空间较高的核心地段房产可以选择继续持有，而对于升值空间较小甚至存在价值下降风险的房产，则可以考虑出售后将售房款换成金融资产，以获取更高的投资回报率。房产变现为金融资产后，在传承时所涉及的程序也相对简单，传承成本也会相应降低。

        ● 通过赠与或买卖的方式传承房产
        ——适合希望绕过法定遗产管理人及继承权公证程序的家庭

        房产传承的常见方式还有房产交易和房产赠与。

        有些人可能会问，自己把房子卖给儿子，这种操作是不是太多余了？其实不然。

        房产交易和房产赠与在未来子女出售房产时所涉及的税费成本不同，如果子女获得房产的主要用途是长期居住，建议通过赠与的方式将房产过户给子女。然而，如果拿到房产后主要考虑将房产出售，那么房产买卖的方式则能够在子女未来进行房产出售时省下一笔税费成本。因此，很多房主选择通过交易的方式将房产出售给子女。

        以房产赠与或交易方式进行房产传承的优势在于，房主可以在生前准确地将房产传承给想要传给的人，并且此种传承方式较为隐秘，传承方案无需公开，且不需要通过遗产管理人和继承权公证的“关卡”，在过户过程中，受到其他继承人影响的概率较小。

        其缺点在于，此类传承方式在传承成本等方面比遗嘱继承和法定继承高，且在生前就将房产赠与子女，使得原房主丧失了对房子的控制权，接受房产的一方有不当处分房产的风险。

        因此，这类方式就相对适合父母比较相信子女的房产管理能力，或者希望秘密地将房产给某个亲友的情况。

        ● 房屋居住权的设定
        ——适合出资购房人与居住使用人不是同一人的家庭

        笔者曾经遇到过这样一个案例，一位北京的客户在进行传承规划时，对名下的四合院如何安排迟迟下不了决心。

        一方面，这位客户希望在生前将自己的所有财产进行规划以规避传承风险 ；另一方面，四合院作为自己传承的核心资产之一，也是自己长期居住的地方，这位客户担心将房产过户给子女后，子女会将房产进行抵押甚至出售，影响到自己的晚年生活。与此同时，他还希望在自己去世后让“老伴”继续居住在四合院中，但由于自己和“老伴”是晚年重组家庭，这位客户非常担心子女未来会将“老伴”赶出去。

        《民法典》生效后，房屋居住权将正式出现在我们的生活中，类似上述这位客户的需求就可以得到完美的满足。

        根据居住权的相关规定，房主可以将房屋给子女，但是约定由自己或者他人在一定期限内无偿居住于房屋之中。换言之，只要设定了合法有效的居住权，就算没有房产证，也可以安稳地住在房子里。不过，需要注意的是，居住权的设定也是有方法的，单独的一份协议是无法保证顺利获得居住权的。

        那么，设定居住权时有何种技巧呢？

        首先，设立居住权需要提前订立居住权合同。根据《民法典》第三百六十七条规定，在居住权合同中，一般需要列明当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、争议解决的方法。当然，通过遗嘱的方式也可以设立居住权，但同样建议人们在遗嘱中明确上述内容。

        居住权合同或者遗嘱出具之后，居住权还未正式生效，根据《民法典》第三百六十八条的规定，居住权采取登记生效主义，也就说，设立居住权时必须向登记机构申请居住权登记，登记后的居住权才算正式成立，未经登记的居住权无法得到有效保护。

        需要注意的是，居住权并不会自动消失，期限届满或者居住权人死亡后，相关权利人一定要主动到登记机构申请注销登记。

        ● 将房产放入信托进行传承
        ——适合拥有多套房产且担心后代变卖房产挥霍消费的家庭

        家族信托是高净值人群非常青睐的一种财富传承方式。

        在家族信托中，委托人将财产转移给受托人，由受托人持有、管理财产，并将财产按照信托文件要求分配给受益人。很多人认为，家族信托中只能放入现金资产，这个认知其实并不准确。房产、股权甚至艺术品都可以通过家族信托的方式进行传承。

        通过信托的方式传承房产有诸多优势。

        首先，房产信托可以将房产与委托人的债务风险相隔离。只要信托设计得合理并符合法律规定，那么即使委托人由于种种原因遇到债务危机，信托内的房产也无法被强制执行。

         其次，通过房产信托的方式可以有效限制子女对房产的不当处分。如果委托人不希望后代将房产变卖，但又希望后代能够享有房产收益并住在部分房产中，这类委托人就可以在信托中规定子女享有部分房产的居住权，并能够分到另外一部分房产的租金收益。

        最后，通过信托的方式传承房产，还可以有效规避继承权公证及遗产管理人程序，使得房产传承更为高效灵活。

        除了上述优势外，信托还具有避免子女挥霍、专业管理保值增值等功效，担心子女过小或有挥霍的习惯无法有效管理房产的人群，也可以选择通过房产信托的方式进行房产继承。因此，房产信托对于高净值客户来讲，确实是一个不错的选择。

        然而，与前几种房产传承方式相比，房产信托的门槛较高，主要适合房产众多或对房产投资有浓厚兴趣的高净值人群，比如商业地产登记在其公司名下，未来出租有持续的现金流的人群。

         此外，现阶段通过信托的方式完成房产传承，涉及较高的费用成本。一方面，信托公司及房产管理机构会收取年度管理费用，另一方面，在房产传承过程中还会涉及多笔税费成本。

        另外，房产信托的设立及运作相对复杂，比如设立房产信托存在直接设立、资金间接设立、SPV 持有、股权房产信托等多种方式，具体采用何种方式也会影响到房产信托的效率和成本。因此，在设立房产信托前，人们一定要聘请专业顾问对成本进行评估，综合考虑。

        总体上，除了上述六种房产传承方式外，还有很多其他房产传承的途径可供人们选择。不过，不论选择何种房产传承方式，都需要科学分析，厘清其中的优势和劣势，以及关键的风险点，控制好整体的费用成本，及时做好规划。

        《民法典》的出台，意味着未来我国的法律规则将会越来越明确、越来越具备实操性，这就要求人们在制定相应传承方案时，更加注重对法律规则的把握，在法律框架下以最适合自己的方式，高效灵活地制定房产传承方案。