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新乡专业律师:房屋买卖“双合同”商品房限价政策

作者: 日期:2021-08-19 14:25:13

一.导言
    近两年,不少房管局出台限价调控政策,要求商业房地产开发企业提前销售商品房(销),接受房屋所在地的价格指导。由于政府定价和成本计算与开发企业利润空间的差距,商品房买卖“双合同”诞生了。所谓“双合同”,是指投资人与开发商或其指示的第三方在买房过程中签订两份合同,一份符合市场规定房屋买卖合同,一份以装修等名义签订。后者约定的房价或部分价格实际构成房地产交易价格的一部分。
    在民事检察与仲裁相结合的实践中,出现了许多“双合同”纠纷,出现了许多新的案件类型,司法机关的意见也不统一。而且,这些纠纷与现行政策密切相关,涉及各方、各国,引起了社会各界人士的强烈反响。鉴于此,本文拟从实务角度对房地产交易“双合同”中所列的经营风险和争议解决要点进行梳理和分析,以期对相关争议的预防和解决有所贡献。
    二、关于“双重合同”的约束力
    虽然房屋买卖合同和装修合同由于签约主体或合同标的的不同,在形式上是相互独立的,但在内容上却有着密切的联系(尤其是价款),甚至有买家在确认时承认并同意“双合同”安排。这也可以解释为什么在某些情况下,“双合同”纠纷没有根据表象分为“房屋买卖合同纠纷诉讼”和“装修合同纠纷诉讼”。否则,当事人可能增加司法资源,纠纷处理可能陷入泥潭。
    (一)基于合同是否无效的分析
    1.适用“有效合同”的法律
    笔者通过梳理各地房地产交易中“双合同”纠纷的指导性案例,发现基本争议在于装修合同法律的存在,其中主张装修合同无效,不再支付或要求返还“装修部分”的人不在少数。
    当事人主张装修合同无效的原因包括:房地产开发商采取的“双合同”模式规避调控规定,以合法形式掩盖非法目的;“双合同”安排的禁止性规定违反了法律和公共利益。对于这些主张,法院可以不予以支持,理由是当事人在签订合同时知悉“双合同”安排,且实际成交价格高于市场调节价,不一定导致非法有效的销售目的,或者当事人未能提供充分有效的证据,违反具有约束力的规定,损害公共利益的维护。
    探究生效裁判思维的核心在于“双合同”的安排不违反“法”,因为“法,行政法规”仅限于全国政协及其全国人民代表大会制定的法律和国务院制定的行政法规,地方土地、房屋发布的限价政策不在《合同法》第五十二条规定的“法”的范围内;炒房者与开发企业签订合同的核心目的仍然是房地产交易,不能构成“非法目的”;但在买受人知道并同意“双合同”安排的情况下,无法认定开发企业构成搭售行为或设定不合理的转让条件;至于“损害和维护公共利益”的认定,法院在案件判决中普遍持乐观态度。
    2.对“有效合同”法理的突破
    随后,笔者注意到,随着房地产行业限价的延续甚至压力,“双合同”的合同效力也出现了不同于以往的情形。
    例如,在黄某和广州某房地产投资公司商品房预售案中,法院认定装修合同无效。本案中,法院认为,除房屋买卖价款外,居间合同在各方表达的意思上是真实的,不符合法律的强制性规范行政法规,应当具有强制性。但是,装修合同并不意味着通过合同来组织调解。根据《民法总则》第146条规定,双方签订的装修合同是虚假的法律行为,尚未真正履行,应属无效。
    笔者认为,作为法院解决“双合同”问题的一种方式,适用“虚假法律行为”规则的适当性还有讨论的空间。说白了,在以表见代理成立虚假代理民事行为的情况下,本文讨论的“双重合同”指向的是“基于双方表见代理成立的事实行为”。这就要求一方是虚假民事行为,另一方知道或者双方串通。理论上称之为共谋虚假法律行为。在虚假法律行为中,当事人虽然具有表见代理的外观,但在法律行为中不具有效力意义。当事人不想让自己的陈述产生社会效果,这不仅包括因其性质而产生的社会效果,还包括其他政治效果。当事人具有效力含义的,即使其内在效力含义与外在效力含义不一致,也不能认为存在虚假的民事行为。但在“双合同”安排下,买受人对装修合同相关交付标准等内容存在一定期待,即使约定装修价格或反映标准偏离(甚至偏差较大)实际装修成本,也可能难以认定当事人约定在签订合同时期待装修合同不会发生内容效力。此外,“双合同”实践中,系列合同中不乏双方特别约定装修合同不独立于房屋买卖合同,其效力不得独立终止。前述法院对装修合同的独立认定涉嫌无视双方私法,将导致房屋买卖合同投资者与房地产开发商整体权利义务失衡。
    3.关于“无效确认”的其他讨论
    除了《民法总则》创造的“虚假民事行为”规则外,还有其他可能判定装修合同无效,需要一起简要讨论。
    一、再谈“以合法形式掩盖非法目的”。因“以合法形式隐瞒非法目的”而使合同无效的核心是是否构成“非法目的”。由于隐蔽目的是非法的,因此损害了国家、集体或第三人的切身利益。与上述“虚假民事行为”和“以合法形式隐瞒非法目的”相比,调解协议对犯罪故意的要求相对宽松。鉴于根本违约的丰富性,司法部门将“双合同”合同的订立解释为规避调控政策,认为其后果损害公共利益,并非没有空间。
    其次,对“侵犯公共利益”的需求分析。前面的例子表明,法院通常会总结并不支持双方以侵犯社会利益为由主张协议无效的主张。笔者认为,地方法院慎重认定违反公共利益,一方面是因为违反公共利益造成了严重的法律后果,另一方面是因为社会利益概念宽泛,难以界定。正如学者所说:“社会利益是一个具体的概念,它对环境具有很强的适应性。概念的内涵会随着不同的时空背景而变化。法院需要根据司法程序来阐述实质内涵。”在“双合同”模式下,限价调控政策因其普遍约束力和重复操作性而具有一定程度的社会利益属性。在前述“黄某与广州某房地产投资有限公司商品房预售纠纷案”中,二审法院认为“房地产交易价格分主体,涉嫌规避政府部门调控限价、偷税政策,损害社会公共利益。”笔者认为,法院在此界定的公共利益指向的是对行政控制的违反,但在另一个维度上,“契约自由”作为商事主体的根本变更规则,也是现代市场经济应当保护的公共利益。在此背景下,“双合同”效力的判断需要在自由竞争的自由与违反行政控制的利益价值之间权衡。
    (二)基于合同是否可以变更的分析
    除了声称协议无效外,还有很多签订“双合同”的炒房者向法院申请解除合同的情况。例如,在与长沙某房地产开发商品房预售的“彭某等纠纷”中,买受人主张房地产业务会凌驾于购房、装修条款之上,涉嫌欺诈,请求法院撤销装修合同。在与广州某建筑安装有限公司发生的“郭某装修装修合同纠纷”中,买受人主张开发企业利用优势地位,无使用该房屋购买房屋的经验,明显违反公平、平等补偿原则,构成协议无效,要求撤销装修合同。法院不支持这些主张。判决要点可概括为:装修合同不独立于商品房买卖合同,购房人在签订合同时知道购房支付的合同总价中包含房屋装修费用;装修合同特别约定装修市场高于平时市场价格。考虑到签订合同时房地产市场的现状,购房者应该知道或知道“双合同”安排的意图。
    买房的客户主张解除装修合同,无论是可撤销合同、胁迫、欺骗、还是对人危险(《民法总则》生效后,合同解除、欺诈、胁迫仍是合同变更的理由,对人危险则在协议无效中规定),核心在于证明表明代理人不真实,在开发企业中,为防范风险,以明显手段或书面材料使购房人知晓或同意“双合同”的情况屡见不鲜。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条规定,欺诈、胁迫等事实的证明明显高于一般民事证明的“高概率”规则,需要满足“被证明事实存在的确定概率可以是上位证据”的标准。对于案例法中炒房者频繁提及的协议无效问题,甚至在《民法总则》实施之前,法院就认定无效条款需要同时审查犯罪故意和犯罪成立,但《民法总则》明确了其司法立场,改变了《民法通则》和《合同法》区分人的危险与重大误解的方法,规定了既有界限又有方面的主观认识。因此,以无效条款为由取消装修合同,首先要确定房地产开发商处于危机状态或缺乏应对能力,这种情况的证明无疑是极其困难的。
    但从变化来看,商品房买卖市场“卖方市场”的明显特征,特别是在房价上涨的背景下,购房者的规模优势和丰富经验相比开发企业相对不足,在一些特殊情况下满足本罪并非不可能。至于本罪的审查,如果装修合同独立审查,可能很难达到“公平”、“平等赔偿”等主要标准。虽然笔者对此持怀疑态度,但在审判实践中已经独立确定房屋买卖合同和装修合同的案例表明,这些风险确实存在。
    关于“双重合同”效力的仲裁实践
    仲裁作为我国房地产行业解决纠纷的另一种重要方式,其特点是尊重各方当事人的合同自由,关注行业内的商业惯例。此外,仲裁协议案件的受理以双方协议为基础,不受等级或地域管辖的限制,可以避免地方孤立主义的影响,恪守中立。体现在对不动产交易“双合同”纠纷解决中合同效力的认定上,仲裁机构充分践行“合同自治”原则,注重对商事交易机制的理解。
    以王某仲裁庭/北京国际仲裁院受理的王某与某装饰施工有限公司“双合同”纠纷为例,仲裁认定,买方与对应方签订的商品房买卖合同和装修合同是为实现本案所涉房地产交易的交易目的而设计的一系列销售合同的重要组成部分。装修合同作为房屋买卖合同的附属协议,是购买案涉及的房地产交易合同的一部分。因此;装修合同的有效性不应单独判断;和装修合同应根据缔约双方的真实意图确定为有效。装修合同中约定的装修费作为购房合同价格的重要组成部分。

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